Gli immobili e il patrimonio sono l’asset più difficile da gestire con rendimento: la maggior parte dei possessori di immobili e i detentori di patrimonio, molto spesso, non hanno competenze tecniche e finanziarie tali da ottimizzare l’investimento.  La crisi economica, l’incertezza futura e le difficoltà che attraversano il settore real estate incidono sulle modalità di gestione degli immobili e del patrimonio personale. Come e quanto migliorare la redditività del proprio portafoglio immobiliare? Quali opportunità e guadagni derivano dalla valorizzazione del patrimonio immobiliare o dalla riqualificazione di una parte di esso? Quali potrebbero essere i risultati attesi dalla dismissione di alcuni immobili e su quali nuovi prodotti, contesti e funzioni è opportuno convertire gli investimenti? La risposta a queste domande è utile per aiutarvi nella valorizzazione del patrimonio immobiliare.

Abbiamo chiesto all’Architetto Diego Cacciamani come coniugare la “ricerca” architettonica al redditizio nell’investimento immobiliare e utilizzare le varie sfaccettature che compongono il patrimonio per canalizzarle verso asset efficienti, cercando il più possibile di focalizzarsi sull’aspetto non legato al cuore ma alla pura analisi tecnica. “Un nuovo concetto di consulenza si affaccia sul mondo della gestione dei patrimoni- dichiara Cacciamani– si tratta di un approccio completo che mira alla qualità della vita del cliente nella sua interezza. Quindi non solo gestione della ricchezza patrimoniale, ma anche del benessere totale della persona. In altre parole, l’aspetto finanziario è solo una delle componenti”. Cacciamani infatti, ci sottolinea, fin da subito, che in qualità di architetto è sì prima di tutto un tecnico, ma che preferisce basarsi, per una consulenza, in primo luogo sulle emozioni, apportando un contributo sia pragmatico, ma anche di tipo sensoriale e sentimentale perché il patrimonio è composto da una serie di beni materiali ma anche immateriali legati alla sfera affettiva. L’architetto è “cuore”, come piace definirsi a Cacciamani, cioè sviluppa e cerca di migliorare tutti i beni che suscitano un’emozione, un ricordo, come per esempio la propria casa. La costruzione o nascita di un edificio si basa sulla crescita di un sogno. Ragionamento questo di tipo intellettuale che parte da un bene che si trasforma in un elemento architettonico a tutti gli effetti. La differenza la fa proprio il fattore architettonico, in quanto, il valore affettivo legato al bene, nella maggior parte dei casi, è di gran lunga superiore al vero valore economico del bene stesso. Quindi oltre alla valutazione oggettiva del bene, in termini economici e d’investimento, subentra la consulenza dell’architetto tenuto a dare un parere che tenga conto sia delle esigenze reali da soddisfare del committente ma anche che faccia da cassa di risonanza alle emozioni che il bene può suscitare. “Dopo anni di esperienza in materia di progettazione architettonica, ristrutturazione edilizia e design d’interni- continua Cacciamani- se volessi provare a dare una definizione al termine progettista, mi verrebbe da dire che è colui che trova una soluzione, risolve un problema, in un modo che il bene risulti poi interessante, affascinante, insomma bello”.  La riuscita del progetto per l’Architetto Cacciamani si basa indissolubilmente sul dialogo che si instaura tra il progettista e il committente, un connubio perfetto che deve portare la figura dell’architetto ad essere colui che aiuta a soddisfare l’esigenza specifica e soprattutto portare il committente ad emozionarsi di fronte al risultato finale.  La chiave di lettura e l’importanza del ruolo che assume la figura dell’architetto, in questo processo decisionale, per un italiano è completamente diversa da quella che assumerebbe per uno straniero, perché in Italia c’è un forte radicamento con il territorio, la sua storia e le sue caratteristiche (una sorta di “Genius Loci e territorialità”) per questo chi si affida a questa figura professionale ha delle aspettative molto differenti. “Però secondo me- ci spiega Cacciamani- dalle Alpi alla Sicilia, nel cosiddetto regno della grande bellezza, a un certo punto ci siamo persi e abbiamo smesso di esigere il bello, quasi tutti, addetti ai lavori e non. In Italia oggi come non mai serve che si ritorni a parlare veramente di progettazione, di inventare soluzioni che migliorino la vita delle persone, lavorando ad esempio sulla cura estetica e funzionale delle loro case o dei loro luoghi di lavoro! Quindi si potrebbe parlare di “filosofia progettuale”, massimi sistemi direbbe qualcuno, ma non lo sono affatto, perché non si riesce a credere quanto possa incidere una buona idea sulla nostra vita quotidiana. Io mi occupo di creare progetti, in studio, con a fianco i clienti e infine sul cantiere in termini di direzione tecnica e artistica raccontando l’intero processo di nascita di un’idea, e raccontando anche l’importanza del progetto in sé e soprattutto della ricerca della bellezza”. Infine abbiamo chiesto all’architetto quanta connessione c’è tra un immobile concepito con ricerca e cura del valore estetico e anche la sua economicità futura ossia il suo valore commerciale: “In architettura la bellezza è un valore assoluto e un edificio bello  è tale in quanto nato dalla cura e dalla ricerca del suo progettista; il vero valore dell’immobile è dato dal valore intellettuale che il progettista mette nel valutarlo – conclude  l’architetto- ossia l’attenzione e lo studio che dedica all’immobile per trasformarlo in qualcosa di “valore” e che ne aumenta conseguentemente anche il valore commerciale”.

Ringraziando l’architetto Cacciamani per la sua intervista, vorrei terminare aggiungendo che il patrimonio immobiliare rappresenta di certo un costo da saper gestire e in alcuni casi potrebbe essere ridotto significativamente e/o ottimizzato al massimo. Per far ciò è importante verificare se esistano le condizioni per una migliore valorizzazione del patrimonio immobiliare e una sua conseguente conversione in fonte di guadagno.  Da più di 20 anni pongo sulla consulenza finanziaria e patrimoniale lo sguardo attento di chi sa che il valore di un patrimonio sono sia i beni tangibili, che vanno tutelati, sia la delicata parte intangibile in cui affondano le radici e la storia delle persone. Sono innamorato del mio lavoro e consapevole che ricopro anche un ruolo sociale ed etico, oltre che economico. La mia mission è trasmettere cultura finanziaria e diffondere consapevolezza finanziaria. Il Consulente per me è una figura integrata con altri professionisti, che faccia da supervisore di patrimoni sia tangibili che intangibili. In altre parole, l’aspetto finanziario è solo una delle componenti. Il nuovo modello di private banking, riservata ai clienti di fascia alta, si propone di sostenere i patrimoni importanti attraverso un concetto di benessere della persona e del suo nucleo famigliare, attraverso un percorso di valorizzazione globale.

Per quali lavori? L’agevolazione in questione si ottiene quando viene effettuato uno dei tre interventi principali previsti: isolamento termico (parete isolante o cappotto), sostituzione impianti di climatizzazione invernale e sismabonus.

A questi lavori è possibile anche collegare altri interventi come l’acquisto e l’installazione di pannelli fotovoltaici e sistemi di accumulo di energia, sostituzione di infissi, installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici, ecc.,  i quali usufruirebbero della maxi-detrazione. 

La condizione necessaria per ottenere l’agevolazione è subordinata al miglioramento dell’edificio di due classi energetiche ovvero, dove non fosse possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante attestato di prestazione energetica (A.P.E.)

A chi spetta? Condomìni (per interventi sulle parti comuni), persone fisiche, Istituti autonomi case popolari (IACP), cooperative di abitazione a proprietà indivisa. Nei condomìni non è rilevante la tipologia delle unità immobiliari, che possono anche essere non adibite ad abitazione principale (uffici, negozi, ecc.) ne i soggetti possessori degli immobili (persone fisiche, professionisti e imprese). Per le persone fisiche, l’unica limitazione è costituita dagli interventi effettuati su edifici unifamiliari non adibiti ad abitazione principale. Tale limitazione non si applica però sugli interventi antisismici e sui lavori ad essi collegati (fotovoltaico, accumulo)

Cosa fare? Il primo passo per avviare la procedura è quello di fare una diagnosi energetica dell’edificio. Ci si dovrà rivolgere ad una società di servizi energetici (ESCO) o ad una società fornitrice di energia (Utility) oppure ad un professionista che realizzerà il progetto, la relazione di conformità, l’attestato di qualificazione energetica ed infine l’Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Il secondo passo è quello di trovare una ditta che esegua i lavori e che abbia la capacità di gestire le richieste che arriveranno nei prossimi mesi, soprattutto perché i committenti vorranno sfruttare a proprio favore la possibilità di realizzare interventi senza esborso di denaro. Sarà fondamentale per l’impresa una attenta programmazione amministrativa ed una pianificazione fiscale accorta per la gestione delle pratiche anche attraverso l’anticipo fatture.

Detrazione, sconto o credito? È possibile realizzare gli interventi a costo zero senza esborso di denaro. Infatti, l’art. 121 del DL 34/2020 ha reintrodotto lo sconto sul corrispettivo dovuto al fornitore, recuperato da quest’ultimo sotto forma di credito d’imposta con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. Un’altra opzione, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, è la trasformazione dell’importo in credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione. Inoltre,  una novità importate è data dalla possibilità di trasformare la detrazione in credito d’imposta, anche per le rate residue di interventi eseguiti in anni precedenti, con successiva cessione anche ad altri soggetti. 

Gli interventi che danno la possibilità di sconto in fattura o cessione del credito sono disciplinati dal c. 2 dell’art. 121 in commento e riguardano i lavori di: recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, sismabonus, bonus facciate, pannelli fotovoltaici e colonnine di ricarica.

Quanto risparmio? La detrazione per gli interventi di isolamento termico (cappotto ecc.) è calcolata su un’importo massimo di € 60.000 ad unità immobiliare che quindi raggiunge € 66.000 col 110%. La detrazione per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale si attesta ad € 33.000 mentre quella relativa al sismabonus arriva ad  € 105.600. Per l’installazione di impianti fotovoltaici la detrazione è di € 2.400 a kW con un massimo di 48.000 euro, per i sistemi di accumulo il limite di spesa è di € 1.000 per ogni kW di capacità di accumulo mentre per le colonnine di ricarica si attesta ad € 3.300. Queste nuove detrazioni si aggiungono a quelle esistenti che rimangono di fatto invariate.

Visto di conformità. Per la trasformazione delle suddette detrazioni in crediti d’imposta da cedere a terzi ovvero per lo sconto in fattura è necessario il visto di conformità che dovrà essere apposto da un professionista iscritto all’albo dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili, all’albo dei Consulenti del Lavoro, nei ruoli di periti ed esperti tenuti dalle Camere di Commercio e dai RAF responsabili dei Caf. Anche le spese per il visto potranno beneficiare delle detrazioni.

Secondo una stima dell’Ance, i lavori aggiuntivi potrebbero valere direttamente 6 miliardi nell’arco dei diciotto mesi di efficacia e generare un effetto complessivo sull’economia da 21 miliardi. Servirà ovviamente tempo affinché la macchina organizzativa si metta in moto tra pratiche autorizzative, stime energetiche, contratti per cessione del credito e avvio cantieri.